<<売却にかかる税金>>小山市の不動産売買専門店！「すまいポート２１」取次店

不動産を売却したときには、売って得した利益に税金がかかる。どんな税金がどのようにかかるのか、売却する前に確認しておこう。

一般的に人が収益を手に入れると、所得として税金がかかる対象になる。サラリーマンに毎月支払われる給料が代表的なもので、給与所得のもとになるが、ほかにも自営業者の事業所得や、所有する賃貸住宅から家賃収入（不動産所得のもとになるもの）、懸賞が当たったときの当選金（一時所得）などいろいろある。

 

不動産を売却したときには、手に入れた利益（売却益）が「譲渡所得」として課税の対象になる。注意したいのは、売却益＝売却金額（売った金額）そのものではないということだ。譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの費用を売却金額から差し引く必要がある。費用の中にはその不動産を買ったときの金額も含まれる。

つまり、譲渡所得を計算式で表すと以下のようになる。

 

譲渡所得＝売った時の価格ー（買った時の価格＋買った時にかかった費用＋売った時にかかった費用）

これらを税金の専門用語で言うと、売ったときの金額は「収入金額」、買ったときの金額と買ったときの費用を合わせて「取得費」、売ったときの費用を「譲渡費用」と言う。不動産の譲渡所得の計算式は以下のとおりだ。

 

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

 

ちなみに不動産が買ったときより値上がりしていれば売って得したことになり、譲渡所得がおおむねプラスになるが、値下がりしていると売って損をする「売却損」が出ることになる。この売却損のことを税金の用語では「譲渡損失」と呼んでいる。

 

なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費については、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算する。また相続した不動産などで取得費が不明な場合は、収入金額の5％相当額を取得費とすることができる

また、譲渡費用としては仲介手数料や印紙税のほか、建物の解体費用や測量費などが含まれる。ただし、売却とは関係ない測量費は譲渡費用にならなかったり、土地の造成費用は譲渡費用ではなく取得費になったりするので注意が必要だ。

不動産を売却したときの譲渡所得も所得の一種なので、所得税と住民税の対象になる。だが給与所得などと異なるのは、不動産の譲渡所得は「分離課税」となっている点だ。給与所得や事業所得、一時所得などは一年分の所得を合計して税額を計算する「総合課税」となっているが、譲渡所得はこれらの所得とは切り離して計算する。

譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間によって以下のように分類する。
※2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算される

●短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

 

●長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）
20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

 

●長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例）
譲渡所得6000万円以下の部分：
14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）
譲渡所得6000万円超の部分：
20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

所有期間によって税額に大きな差が出るので、不動産を売却する際は所有期間の確認が必要だ。特に「売却（譲渡）した年の1月1日現在」でカウントされる点に注意したい。仮にある年の4月1日に買った家を、5年後の5月1日に売った場合、売った年の1月1日現在ではまだ所有期間が5年未満なので短期譲渡所得となり、税負担が重くなってしまう。

なお、売却する不動産がマイホーム（所有者が住んでいる住宅）の場合、譲渡所得にかかる税金が各種特例によって軽減される。ただし、同居していない親から相続した実家は基本的に対象外なので注意が必要だ。

不動産を売って得られた譲渡所得には所得税・復興特別所得税と住民税がかかるが、自宅（居住用財産）を売った場合はその譲渡所得から3000万円を差し引ける。この特例が3000万円特別控除（国税庁HPでは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」）だ。

3000万円控除を利用する場合、注意すべき点がいくつかある。まず対象となるのは自宅の売却なので、自分が住んでいることが原則だ。ただし以前住んでいた住宅でも、住まなくなってから3年目の年末までに売れば対象になる。

例えば病気の転地療養などで一時的に住まなくなっていた場合、病気が治れば必ず戻ってくると認められれば空き家の期間中も自宅として住んでいたものと見なされる。だが、老人ホームなどに転居してそこを生活の本拠としていた場合は、住まなくなった家は自宅とは見なされない。

なお、一人暮らしをしていた親が亡くなって空き家になった実家を相続したケースでは、相続してから3年目の年末までに売却すれば3000万円控除を受けられる場合がある。

3000万円控除は自宅に住まなくなってから3年目の年末までに売れば、その家を人に貸していても適用の対象になる。ただし人に貸したままの家を売ると立ち退きの問題などでトラブルになるケースもあり得る。その家を売却する予定があるなら、期限以内の定期借家契約にするなどの対策が必要だろう。

自宅として住んでいた家を取り壊してから売却する場合でも、取り壊した日から１年以内に売買契約を交わし、住まなくなって3年目の年末までに売却すれば、3000万円控除の対象になる。

ただし、家を取り壊した敷地を売買契約の日までに駐車場などとして人に貸した場合は、3000万円控除が受けられなくなる。この点は家を取り壊さずに人に貸した場合とは異なるので注意が必要だ。